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鳳凰城項目營銷策劃書（三）
作者：佚名 時間：2004-2-24 字體：[大] [中] [小]
十、項目推廣首期計劃（進入期）
A、 媒體組成：報紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。
B、 廣告主題：鄭州出現(xiàn)了擁有巨大投資回報價值的高檔商務公寓
C、 報紙廣告標題備選內(nèi)容：
1）、出售：“深圳羅湖、蛇口”（1982）。
極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當于1982年時的羅湖、蛇口不動產(chǎn)投資機會。（芝麻開門）
2）、出售：“上海、浦東”（1992）。
極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當于1992年時的上海浦東不動產(chǎn)投資機會。
3）、出售“三峽、宜昌”（1995）
極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當于1995年時的三峽不動產(chǎn)投資機會。
4）、出售“加利佛尼亞、金礦營地”（1862）
極言長達20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當于1862年時的美國淘金般的不動產(chǎn)投資機會。購買鳳凰城的業(yè)主就如同是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。（你可還有這顆勇敢的心�。�
5）、出售“火車站商務公寓”（2003）
極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務價值，當于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。
6）、以北環(huán)路樓盤的價格，買下“火車站公寓”
極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務價值，當于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。
7）以1850元/平米買下2900元房產(chǎn)
極言大賣場及其147畝休閑廣場將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。鳳凰城的價格遠低于其物業(yè)的價值。
8）、出售：“私家銀行”
極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有4000多家商戶，從業(yè)人員達2萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出售價值。
D、單頁、廣播廣告內(nèi)容大至同上。
E、廣告媒體投放計劃：
在5月28日前投放一到兩個小版面的報紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。同時進行進入期報紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷。
5月29日進入期推廣全面開始，報紙媒體以大河報為主，投放頻度每周1—2次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下：
注：本媒體計劃是基于開發(fā)商二期預售許可證2003年5月31日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。
F、單頁投放計劃：
單頁印刷量：進入期總計印刷40000頁。每月印刷2次，每次印刷10000頁。印刷費用約8000元。
投放日期：2003年6月9日，6月17日，7月9日，7月16日
覆蓋范圍：鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。
投放費用，每份約0.15元，總計6000元。
G、直郵DM：利用動力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄4000份，每份費用約為0.9元�？傆�7200元
H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。
甲方認定，或動力公司推薦甲確認。
十一、促銷策略
為使報紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時間內(nèi)提高鳳凰城在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進入期開展集報抽獎活動，獎品為電動車和自行車，同時以廣播現(xiàn)場報到的形式廣泛告知。
活動內(nèi)容： 5月30日至6月26日的8期廣告中，參預者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎卡，在登記日的當期星期六到售樓廣場參預抽獎，抽獎日為6月7日、6月14日、6月21日和6月28日。每次抽獎抽出5輛自行車和2輛電動車。
獎品費用為：電動車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。
其它費用另計。
十二、銷售現(xiàn)場包裝策略
A、 明確項目視覺系統(tǒng)的核心部分：名稱、標志、標準字、標準色
B、 售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝：（詳見售樓現(xiàn)場包裝計劃）
十三、主要銷售道具制作及二期銷售資料的補充：
A、 樓書
6月3日前樓書創(chuàng)作設(shè)計完畢，6月7日定稿印刷。
預計每本樓書3元，每次印刷5000本。費用約為15000元。
B、 二期小戶型主力戶型單體模型。
甲方負責制作，應在6月9前完成。
C、二期銷售前期準備資料：
1） 商品房預售許可證，甲方負責辦理，預計5月31日前取得。
2） 二期樓宇說明書：統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標準、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。
3） 完成二期銷售手冊
4） 完成二期房源銷售價格、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。
5） 完成二期房源銷售控制及制定提價日期。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。
6） 完成二期房源合同標準文本（包括內(nèi)部認購書）。售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。
十四、二期項目進入期工作組織及驗收
依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進程。每日下午6時售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗收當期工作。
尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有：
銷售手續(xù)驗收；
銷售道具驗收；
廣告設(shè)計樣稿驗收（文字、圖片、名稱、地址、電話號碼）；
廣告媒體購買驗收（媒體、時間、版面、該版面周邊內(nèi)容情況及要求）；
天氣、重要社會活動（尤其注意非典的走向）。
崗位人員工作準備驗收：
重要環(huán)節(jié)演練。
十五、營銷總結(jié)
依據(jù)來電量、來訪量、來訪客戶質(zhì)量、成交量判斷當期廣告效果。
依據(jù)進入期品牌塑造結(jié)果、銷售成交量判斷營銷戰(zhàn)略。
依據(jù)來訪成交比例及銷售總量判斷售樓部現(xiàn)場銷售能力。